物业需求标准关键：明确服务内容 细化服务标准
推动采购需求标准化，是政府采购制度改革的重要内容。建立统一、明确、可量化的服务标准体系，有助于提升采购需求管理的规范性、精准性，从源头防范采购风险，保障政府采购活动的公平竞争。那么，政府机关物业服务采购需求标准化的建设情况如何呢？

需求模糊服务内容笼统

物业采购争议频发

物业服务曾长期缺乏全国统一的细化标准。据记者了解，在物业服务标准化体系不完善的阶段，政府机关物业服务采购中存在的采购需求模糊不清、倾向性和排他性条款屡禁不止、服务内容与验收标准笼统、评审因素设置不合理等问题较为突出，导致履约阶段验收缺乏依据、争议频发。

湖北省随州市公共资源交易中心政府采购科科长谢友提到，在采购活动中，评审环节是确定采购项目中标（成交）结果的关键，而评审专家打分所依据的评分办法，源自于采购需求。如果采购需求模糊、没有详细的服务内容与服务标准，容易导致评审标准不明确、评审专家自由裁量权过大，供应商难以判断评分的合理性。只有将采购需求进行细化、量化，供应商才能依据清晰的分值标准判断评审结果，一旦出现分值过高的异常情形，其他供应商也能依据客观标准依法提出质疑。

制定清晰、明确的服务内容及标准

完善分期考核标准

2024年5月，财政部办公厅印发了《物业管理服务政府采购需求标准（办公场所类）（试行）》（以下简称《物业需求标准》），为政府机关物业服务采购提供了系统的、可参考的需求标准框架。

需要注意的是，标准化体系建设并非要求采购人必须完全照搬需求标准编制采购文件。浙江省台州市公共资源交易中心政府采购科科长詹浩介绍，在实践中，采购人以《物业需求标准》为参考，结合自身实际编制采购需求。如，根据场地的大小来判断所需的服务人员数量等。

某公共资源交易中心政府采购处相关负责人也提到，《物业需求标准》中建筑物部分的计算方式，并不完全适用所有采购人。按照《物业需求标准》规定的计算方式，采购人需调取相关设计图纸，才能明晰建筑物的详细参数与具体情况，操作起来较为繁琐。因此，在实际采购中，中心会建议采购人结合实际情况，对服务场所面积进行大致评估，比如明确需清洁的办公室及卫生间数量，楼梯的大致规模等，确保采购需求清晰具体、可落地执行。

对于政府机关物业服务采购的核心，某政府采购业内资深专家指出，编制物业服务采购需求的关键在于明确服务内容、细化服务标准、厘清应用场景，同时建立完善的分期考核标准。只有通过制定清晰、明确、可量化的服务内容和标准，才能确保采购需求能够切实指导履约全过程，保障物业服务的质量。

以某单位物业服务采购项目为例，采购文件中对服务内容和标准有明确的规定，涵盖基本服务要求、保洁人员服务标准、保安人员服务标准、绿化养护服务标准、设施设备维修保养服务等。在服务标准方面，安保巡逻要求为：安排专人24小时不间断巡逻、对重点区域定时巡查，按规定路线巡逻到位，观察周围环境有无异常状况，发现可疑人员立即询问，发生事件及时处理并及时上报等。在履约监管与考核方面，建立了常态化月度考核机制，围绕人员管理、勤务质量、安全管理、文档报告提交等方面进行考核。考核结果将与服务费用支付、合同续签直接挂钩。姚华焘